주택 매매에 있어 가장 신경 써야 할 부분은 양도소득세입니다.
조금만 신경 쓰면 내야 되지 않을 세금인데도 뜻하지 않게 납부하게 되면 정말 억울한 마음이 듭니다.
양도소득세 절약 가이드부터 계산 방법 쉽게 풀어드립니다.
주택을 소유하게 되면 세금을 납부하게 되는데 일반적으로 주택을 취득하면서 내는 취득세, 보유하면서 생기는 재산세, 비싼 거 보유하면 종합부동산세, 양도 시 수익이 생기면 양도소득세로 구분합니다.
대한민국은 수익이 있는 곳에는 언제나 세금이 있습니다. 부동산 매매 차익 실현으로 수익이 많이 발생했다면 조세 형평의 원칙으로 세금을 많이 부과하는 것이 이 나라 법입니다.
하지만 우리가 조금만 신경 쓴다면 절약할 수 있는 부분이 많습니다. 양도세 절약 가이드 하나씩 살펴보겠습니다.
양도세 계산 방법
양도세를 절약하기 위해서는 양도세가 어떤 녀석인지 양도소득세 산출식부터 확인해 볼 필요가 있습니다.
과세표준이라는 단어를 들어보셨나요?
세법에서는 세금을 부과할 기초 금액 확정이 중요합니다.
과세표준은 세금을 부과할 금액을 구간별로 분리하여 적용 세율을 잘 정리해 둔 하나의 표라고 이해하시면 좋습니다.
소득세/법인세/우리가 살펴볼 양도소득세도 다 이러한 표가 있고, 이것을 과세표준 흔히들 과표라고 칭합니다.
우리나라는 소득이 많으면 그만큼 세금을 많이 부과하기 때문에 과세표준이 높은 구간이라면 세율도 당연히 높아져서 많은 세금을 납부하게 됩니다.
정리하자면 과세 표준을 낮춘다. 즉 양도소득세를 적게 낸다로 이해할 수 있습니다.
양도소득세 산출식을 아래로 정리해 보겠습니다.
- ①양도소득세 = 과세표준 X ②세율
- 과세표준 = 양도가액 - 취득가액 - ③필요경비 - ④장기보유특별공제 - 기본공제
번호가 없는 항목은 우리가 손을 딱히 쓸 수 없는 항목이지만 번호가 매겨진 항목은 우리가 잘 알고 있으면 절세할 수 있는 항목이기도 합니다.
하나씩 살펴보도록 하겠습니다.
양도세 절약 가이드 팁!!
① 양도소득세 - 양도세는 공동명의가 절대 유리
주택의 보유에 대한 세금 (재산세)는 물건에 부과하는 세금이라 공동 명의가 되더라도 금액은 줄어들지 않습니다.
하지만 양도세는 권리가 있는 주체, 즉 주택 보유자의 양도소득에 부과하는 세금입니다.
수익을 여러 사람에게 분산하면, 수익의 총금액을 여러 사람이 나누기 때문에 과세표준이 낮아져 납부해야 할 세금도 줄어드게 됩니다.
할수 있다면 주택 매수 → 공동 명의 꼭 유념하셔서 매수 계약 시부터 적용하시는 것을 추천드립니다.
② 세율
▶ 비과세 :
우리나라는 무주택자 / 1 주택자에게 있어 세금은 관대한 성향이 있습니다. 무조건적으로 비과세 요건을 만드는게 중요한데요.
비과세는 세율이 0%이기 때문에 양도소득세 자체가 없습니다.
비과세 부분는 내용이 많아 별도 포스팅으로 안내드리겠습니다.
▶ 주택은 최소 2년 이상 보유
우리나라는 주택을 2년 안에 매매를 하거나 분양권을 사고파는 행위를 투자 세력으로 보고 세금을 많이 부과합니다.
아래표는 주택 보유기간에 따른 중과세율과 기본세율을 정리 보았습니다.
| 구분 | 기존 | 현행 | ||||
| 주택 외 부동산 | 입주권 | 분양권 | 입주권 | 분양권 | ||
| 보유 기간 | 1년 미만 | 50% | 40% | (조정지역) 50% (그 외) 기본세율 | 70% | 70% |
| 2년 미만 | 40% | 기본세율 | 60% | 60% | ||
| 2년 이상 | 기본세율 | 기본세율 | 기본세율 | |||
주택을 매수했으면 최소 2년 이상은 보유하고, 주택을 분양 받았으면 전매하지 말고 입주해서 가급적 살아라 라는 정부의 뜻이 보입니다.
주택은 비과세가 최선!!. 그렇지 않다면 최소 기본세율 적용을 받아야 합니다.
③ 필요 경비를 꼭 챙기자
▶ 취득세 : 취득가액에 포함되어 양도차익을 줄여줍니다. 취득세를 많이 내면 양도 차익이 적어져서 양도소득세는 줄어들겠지만 전체적인 수익 측면에서는 불리하기 때문에 취득세는 최대한 중과를 피해서 내시는 게 좋습니다.
▶ 법무사 세무사 수수료 : 주택 취득, 양도 시 법무사 세무사 대행할 경우 수수료만큼 공제를 받을 수 있습니다. 법무사 세무사는 전문 자격사이기에 현금영수증 발행이 필수입니다. 영수증은 꼭 챙기도록 합니다.
▶중개 수수료 : 취득/ 양도 중개 수수료만 인정해 줍니다. 법정 수수료 초과 금액은 인정이 안될 수 있습니다.
▶ 자본적 지출 : 주택의 내용연수를 연장시키거나, 당해 자산의 가치를 현실적으로 증가시키기 위하여 지출한 수선비 일체로 정의합니다. 아래 간단한 표로 정리했습니다. 경험에 비추어 보면 시스템 에어컨 / 보일러 교체 / 배관 교체 / 샷시 교체 정도가 일반적인 사항이겠습니다
- 자본적 지출 인정 사례 :
- 아파트 샷시, 건물의 난방시설 교체 공사비, 방 확장 등의 개량 공사비, 보일러 교체비용, 자바라 및 방범창 설치
- 수익적 지출 : (경비 공제 해당 X)
- 벽지, 장판 교체 비용, 씽크대 외벽 도색작업, 문 혹은 조명 교체, 보일러 수리, 옥상 베란다 방수공사, 하수도관 교체비, 오수정화조설비 교체비, 타일 및 변기 공사비 등
④ 장기보유특별공제 - 보유는 가급적 오래
주택 보유를 오래했으면 인플레이션 감안해서 그 만큼 세금을 줄여 준다는 취지입니다.
고가 주택인 경우는 2년 이상 거주까지 하면 추가로 공제를 더 해줄께라는 취지로 장기특별공제는 반드시 알아둬야 할 사항입니다.
장특공은 양도가액이 아닌 양도차익을 기준으로 산출합니다.
▶ 양도가액 – 취득가액 – 필요 경비 = 양도차익
양도차익이 계산되면 보유와 거주에 따라 공제율을 적용하게 됩니다.
장기특별공제는 최소 3년 이상 보유할 떄 연 2% 양도차익 공제 최대 30%(15년) 가능합니다.
10년을 보유했다면 2% X 10 = 20% 공제가 가능합니다.
고가주택 양도가액 12억 이상일 경우 양도차익에 대해서 보유40% + 거주40% 최대 80% 공제가 가능합니다.
양도세 계산 예시
설명드린 내용을 바탕으로 양도 소득세 산출식을 적용하여 예시를 작성했습니다.
양도세 산출을 참고해 보시고 각 항목별별 내가 챙길 있는 절약 포인트를 확인해 보시기 바랍니다.
CASE1) 부부공동명의
| 구분 (단위 : 만원) | 단독명의 | 공동명의(1인) |
|---|---|---|
| 양도가액 | 100,000 | 100,000 |
| (-) 취득가액 | 60,000 | 60,000 |
| (-) 필요 경비 | 1,000 | 1,000 |
| 양도소득금액 | 39,000 | 19,500 (단독명의 1/2) |
| (-) 장기보유특별공제 | 없음 | 없음 |
| (-) 기본공제 | 250 | 250 |
| 과세 표준 | 38,750 | 19,250 |
| 세율 | 40% | 38% |
| 누진 공제 | 2,594 | 1,994 |
| 양도세 | 12,906 | 5,321 |
- 단독 명의 : 12,906 만원
- 공동 명의 : 5,321만원 X 2 = 10,642 만원
- 공동명의로 2,264 만원 절세
CASE2) 보유기간에 따른 양도소득세 2년 미만 VS 2년 VS 15년
| 구분 (단위 : 만원) | 2년미만 | 2년 | 15년 |
|---|---|---|---|
| 양도가액 | 100,000 | 100,000 | 100,000 |
| (-) 취득가액 | 60,000 | 60,000 | 60,000 |
| (-) 필요 경비 | 1,000 | 1,000 | 1,000 |
| 양도소득금액 | 39,000 | 39,000 | 39,000 |
| (-) 장기보유특별공제 | 없음 | 없음 | 30% (11,700) |
| (-) 기본공제 | 250 | 250 | 250 |
| 과세 표준 | 38,750 | 38,750 | 27,050 |
| 세율 | 60% | 40% | 38% |
| 누진 공제 | 2594 | 1994 | |
| 양도세 | 23,250 | 12,906 | 8,285 |
- 15년 보유하면 장특공 30% 적용 : 8,285 만원
- 2년 보유하면 기본 세율 : 12,906 만원
- 2년 미만 60% 중과 세율 : 23,250 만원
- ▶ 장기 보유할 수록 유리, 최소 2년 이상은 보유 필요
마치며
양도세 절약 가이드를 양도소득세 계산 방법의 산출 식을 기초로 삼아 각 항목별로 안내드렸습니다.
우리는 주택을 실거주 목적도 있지만 중요한 자산이기 때문에 가치가 향상되어 차익을 실현하 것이 누구나의 목적입니다.
수익이 생기면 세금을 안 내거나 최소화하는 것이 가장 최선입니다.
세법은 시시각각으로 변하는 부분이 있지만 본 포스팅 사항을 기본 개념으로 숙지하시면 양도세 절세에 도움이 될 수 있으니 참고 부탁드립니다.
